Поделитесь в социальных сетях:

 

Привет, друзья, с вами Таша Златева.

Тема статьи будет актуальна для Продавцов недвижимости. Я хочу в этой статье один раз объяснить что такое эксклюзивный Договор с Агентством, кому он выгоден и нужен ли он вообще Собственнику.

Эксклюзивный договор с Агентством недвижимости – это такой договор, по которому Продавец передает право продавать свою недвижимость одному конкретному Агентству недвижимости (или частному риэлтору). Как правило заключается на год при автоматическом продлении или до момента продажи объекта. Расторгнуть договор можно в одностороннем порядке, предупредив в письменном виде за определенное количество времени (срок должен быть прописан в Договоре).

Другими словами Эксклюзивный договор обязывает Продавца не обращаться в другие Агентства, при нарушении этого основного пункта – собственник будет обязан заплатить штраф, как правило в размере стандартной комиссии (это тоже должно быть прописано в Договоре). Агентство обязано предоставить маркетинговый план продажи, отчетность и найти Покупателя посредством мониторинга рынка и рекламной кампании.

Зачем собственнику недвижимости заключать такой договор с одним Агентством если можно обратиться СРАЗУ в 10 Агентств, которые будут продавать его недвижимость? Объясняю…

1. Все – значит никто

Это только в теории должны продавать 10 Агентств, но на практике действительно заниматься продажей вашего объекта не будет никто. Почему? Приведу простой пример:

Допустим, вы заказали пиццу в 10 местах и сказали, что заплатите только тому, кто принесет ее первым. Как думаете, вам вообще ее кто-нибудь принесет? Нет. Так и с вашей недвижимостью. Зачем брокеру участвовать в гонке, если он не уверен, что получит комиссию? (с)

Более того, создавая ажиотаж вокруг своего объекта недвижимости, вы делаете только хуже. Приведу свежий пример из практики:

Апартамент в Комплексе Меллия 6 (Несебыр) продавали сразу несколько Агентств, собственник не стал заключать ни с кем эксклюзивный договор. Покупатель, с такой же логикой не поленился позвонить всем Агентствам и назначил осмотры. “Куплю у того, кто даст больше скидку” – подумал он. В итоге один и то же апартамент показывали сразу несколько Агентств. Покупатель чувствовал свою значимость, ведь им занимается столько людей. Он тут главный, сделал ажиотаж из своей потенциальной возможности купить. Когда дело дошло до окончательных переговоров по цене Собственнику стали звонить сразу несколько Агентств и он логично решил, что на его апартамент есть спрос. Вопреки ожиданиям, что Продавец даст скидку и сделка состоится –  он поднимает цену!

Покупатель встает в позу, потому что ему была объявлена цена ниже. Как думаете состоялась сделка? Нет. Проиграли все: риэлторы, собственник и покупатель. Эта некрасивая история произошла совсем недавно в январе этого года. Мы вышли из игры, как только поняли, что Покупатель ведет себя мягко скажем не этично. От коллег знаем, что был большой скандал прямо в Комплексе, ситуацию разруливали несколько дней.

Произошла бы такая ситуация если бы и Продавец и Покупатель работали каждый со своим Агентством? Конечно нет. Стравливая таким образом риэлторов рынок недвижимости из цивилизованного становится диким и не управляемым.

 

2. Нет обратной связи от покупателей

“Клиенты сказали, что подумают” – наверняка это максимум информации которую вы слышали от Агентов после показа. Как минимум вам вообще не позвонят и не передадут обратную связь от потенциальных покупателей.  Еще раз – Агенту не выгодно сильно вкладываться в ваш апартамент, если он не уверен, что именно он его продаст и получит комиссию. Он не будет заморачиваться и  тратить свое время на лишние телефонные переговоры с вами. Поэтому полноценной обратной связи у вас не будет, а ведь она очень важна для вас. Имея информацию о том что людям не нравится в вашей квартире, вы можете вовремя среагировать и исправить это, по возможности, конечно.

Ежемесячная отчетность – это обязательны пункт Эксклюзивного договора. Мы будем обязаны информировать вас о заявках, показах, обратной связи от потенциальных клиентах.

 

3. Нет защиты ваших интересов

Если вы продавали недвижимость через всех Агентств наверняка вам уже звонили Агенты с просьбой скинуть цену. Логично что  Агенты стоят на стороне интересов покупателя и выбивают у вас скидку. В итоге вы ведь все таки дадите ее кому-то. И этот кто-то вместе со скидкой заберет и свою комиссию. За что? За то, что отстаивал не ваши интересы?  Как вам такая обратная сторона медали? Не лучше ли платить комиссию тому Агентству кто будет отстаивать ваши фин. интересы? Помните, что комиссия измеряется в % и ее размер больше, если дороже продают вашу квартиру.

 

4. Ваша квартира продается по разным ценам

На одних и тех же рекламных площадках ваша недвижимость будет продаваться по разным ценам. Потому что кто-то пожадничает и поставит сверх стандартных комиссионных с желанием заработать больше, а кто-то наоборот поставит цену меньше стандартных комиссионных с целью получить заявки/звонки а при переговорах сказать, что этот объект продан и предложить свой у которого есть эксклюзив.

 

Подведем итог: если вы не заключаете эксклюзив ни с кем, вы сталкиваете брокеров в глупой гонке, призом которой являются ваши комиссионные. Конкуренция здесь настолько велика, что шансы добежать первым ничтожно малы и гонка скорее всего не состоится вообще. Ваш апартамент будут продавать, но не будут сильно стараться. В итоге эффективной продажей на самом деле не будет заниматься никто. Это факт, примите его спокойно.

Да, минимум действий мы конечно сделаем: сделаем фото и видео, составим рекламное объявление и разместим его на нашем сайте,  но мы не будем вкладывать ресурсы в продажу вашего объекта. Нам нет смысла отправлять такой объект в рассылку по партнерам, потому что скорее всего он у них уже тоже есть. Нам нет смысла вкладываться в платную рекламу, так как мы не уверены, что  продажа будет нашей и она окупится. Вложения не соизмеримы затратам. Публикации на 120 сайтах и досках объявлений стоят дорого, сервисы по размещению сразу на несколько площадок тоже дорого. Программистам, которые составляют XML файлы нужно платить. Ручной труд тоже не бесплатный. Сайт, хостинг, домен – требуют оплаты, наше время и усилия приехать и хотя бы сделать фото и видео для ютуба – тоже стоит усилий.

Мы не уговариваем вас заключить эксклюзивный договор именно с нами, возможно у вас есть Агентство которому вы больше доверяете и в чьем профессионализме вы уверены больше. Наверняка вы знаете брокеров, которые лучше нас знают местный рынок или имеют более эффективный маркетинговый план. Мы только просим вас  – выбрать ОДНО Агентство и работать с ним. Поверьте от этого выиграют все, и вы в первую очередь!

Забери подарок-книгу: Пошаговый план переезда в Болгарию

Электронная PDF книга с полезными сервисами

Проверьте вашу почту (и папку SPAM)

Что-то пошло не так