Как продать свою недвижимость в Болгарии? Какой договор заключить с Агентством. Можно ли провести сделку дистанционно?
Друзья, всем привет, с вами Таша Златева и эта статья будет полезна собственникам недвижимости в Болгарии, которые хотят продать свою недвижимость в Болгарии. Итак, для начала разберем какие есть варианты продажи:
- Самостоятельная продажа
- Самостоятельная продажа + продажа через все Агентства (без Договора)
- Эксклюзивно через одно конкретное Агентство (с обязательным заключением Договора)
Самостоятельно продать недвижимость
Конечно, вы можете самостоятельно продавать свою недвижимость, тем более если: располагаете временем, находитесь рядом со своей недвижимостью, обладаете знаниями рынка недвижимости, знаниями законов и юридических норм, базой партнеров и клиентов, умеете профессионально составлять рекламные объявления и вести рекламную кампанию, умеете вести переговоры с потенциальными покупателями или/и их брокерами о цене и много чего еще. И даже в этом случае на сделке вам не обойтись без адвоката, нотариуса и лицензированного переводчика.
Я ни в коем случае не отговариваю от этого шага, каждому свое. И продать свою недвижимость самостоятельно вполне можно.
Плюсы: Нет необходимости оплачивать комиссионные Агентству
Минусы: Необходимо время, личное присутствие, база знаний и навыков работы в сфере недвижимости + непредсказуемо по времени, может затянуться надолго.
Если Вы не располагаете всеми необходимыми ресурсами и решили делегировать продажу профессионалам – это правильное решение и серьезный подход. Агентство возьмет на себя всю боль, связанную с продажей Вашей недвижимости, но будьте готовы им заплатить за эту работу комиссионные. Какой размер? На Южном побережье Черного моря стандартные комиссионные составляют 10% от Продавца. В крупных городах, таких как Бургас, София комиссионные составляют 3% с Продавца и 3% с Покупателя. Поэтому уточнять размер комиссионных нужно непосредственно у Агентства Недвижимости. Можно ли поторговаться за комиссионные? Думаю можно, ситуации бывают разные, но имейте в виду, что если у Агентства будет покупатель на вашу недвижимость и недвижимость, где Продавец не торговался, как думаете какую недвижимость покажут первой?
Рассмотрим два варианта продажи недвижимости через Агентство:
- Классический путь – продажа без Договора через все Агентства и самостоятельно.
- Продажа через одно Агентство с обязательным заключением Эксклюзивного Договора.
Самостоятельно продать недвижимость +
продажа через все Агентства (без Договора)
С одной стороны, казалось бы одни сплошные плюсы: Договор ни с кем заключать не нужно, чем больше Агентств недвижимости будут продавать Вашу недвижимость, тем быстрее и дороже они ее продадут. Конкуренция большая, все хотят заработать Ваши 10% и они ринуться в бой. Большой плюс в том, что и Вы сами можете бросить клич по знакомым и кто то может всерьез заинтересоваться. ТАК ДУМАЕТЕ ВЫ .
КАК ДУМАЕТ АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ? Оно думает, что доступ к вам и вашему объекту есть еще у 20 таких же Агентств, вам будут звонить ежедневно и убеждать понизить цену. В конечном итоге Вы запутаетесь и забудете кому какую цену называли и в какие Агентства отправляли ваш апартамент. Ваш объект будет в базе у 20 Агентств по разным ценам, потому что все будут ставить разную комиссию. Потенциальные покупатели будут видеть этот бардак (все сейчас умеют пользоваться интернетом, согласитесь) и задавать резонные вопросы: «Мы видели этот апартаменты на другом сайте по цене на 2 000 евро ниже. Вы что хотите нас обмануть?». В конечном итоге такой объект будет не интересен никому, и продавать его будете только вы.
Адекватные агентства дорожат доверием Покупателей. Также будьте готовы к тому, что вам постоянно будут звонить и предлагать разные варианты продажи. А этим нужно заниматься. В конечном итоге вам вообще перестанут звонить, потому что Агентства предпочитают все ресурсы отдавать тем объектам, по которым ест экслюзивное право продаж. Вы же потеряете время за который рынок может легко поменяться (как это происходит сейчас) и продавать уже совсем по другой цене. Не лиха беда начала – начинайте все сначала. Срок продажи может затянуться.
Эксклюзивно через одно Агентство
(с обязательным заключением Договора)
Экслюзивный Договор предполагает эксклюзивное право продажи только у одного Агентства. И это совсем не означает, что продавать оно будет медленнее, наоборот в этом случае Агентство будет делать активную платную рекламу и рассылку вашей недвижимости по всей базе других Агентств и клиентов. А также привлекать зарубежные порталы недвижимости. Будет задействована целая рекламная кампания с платными рекламными объявлениями.
Плюсы: С вами общается только один человек, он отстаивает ваши финансовые интересы, предоставляет вам регулярный отчет об осмотрах.
Как правило срок продажи 1,5-3 месяца (при условии адекватно установленной цены продаже)
Минусы: все те же 10 % комиссионных
Какую выставить цену?
Многие Продавцы недвижимости отталкиваются от цены покупки + прибавляют вложения (мебель, ремонт). Правильно это или нет судить вам, вот простой пример:
Покупатель Сергей купил апартамент с 1 спальней на Солнечном берегу в 2010 году за 37 000 евро
Он сделал ремонт и купил мебель за 3 000 евро (включая бытовую технику).
В мае 2020 года Сергей хочет продать свой апартамент за 40 000 евро.
Вроде бы все логично. Но есть несколько факторов, которые Сергей не учитывает:
- Недвижимость не дорожает постоянно во времени. Она то дорожает, то стоит на месте, то падает. Цену на недвижимость определяет только спрос и предложение в конкретном месте и в конкретное время.
- В 2010 году евро для россиян стоил 40 рублей и апартамент обошелся Сергею в 1 480 000 руб. Сейчас евро стоит 80 рублей и такой апартамент уже обходится в 2 960 000 руб. + Сергей хочет получить за свой ремонт и мебель 10 летней давности 240 000 руб. Итого: 3 200 000 руб. Чувствуете разницу?
- Не учитываются макро и микро экономические показатели в экономике. Например, закрытие границ из за пандемии негативно повлияло на покупательской способности. Еще больше на покупательскую способность повлияет предстоящий экономический кризис, который негативно скажется на благосостояние людей в целом. Поэтому сейчас на рынке будет много Продавцов и мало Покупателей. Предложение будет превышать спрос и очень медленно восстанавливаться.
- Не учитываются желаемые сроки продажи. Чтобы продать за стандартный срок (4-6 месяцев) – нужно продавать по рыночной цене. Чтобы продать быстрее (1,5-3 мес) нужно продавать ниже рынка на 10-15%. По другому никак. Заходить в процесс продажи ради самого процесса не имеет никакого смысла.
Агентство недвижимости BulAdvisor проведет мониторинг цен в конкретной локации, исходя из конкретных сделок (такая информация не доступна широкой общественности), не полагаясь на сайты объявлений, где продавцы пишут свои ожидания по цене. Мы порекомендуем вам оценочную стоимость, учитывая все вышеперечисленные факторы. Право устанавливать финальную стоимость продажи – мы оставляем за вами, потому что это Ваша недвижимость!